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楼市本身有没有风险一线城市房价有没有泡沫可为什么必须买

2019-11-10 19:49:56来源:励志吧0次阅读

楼市本身有没有风险一线城市房价有没有泡沫可为什么必须买

由于在北京,买好房能挣钱。

关于住宅投资,其实在近10年的北京楼市环境中,很难说是理性的,由于它简直就是一个变态的存在,10年的回报率163%,这个投资品不但风险低,而且收益极高,这10年也被称为北京楼市的“黄金10年”。

很多人不想把买住宅称之为“投资”,一方面,在这样的投资回报眼前,“投资有风险”这句话真的已不再适用了;另一方面,其实在一个理性的投资市场中,住宅不能被称之为一个严格意义上的“投资品”,无奈,这个不属于投资品的投资品却成为了一线城市一大批人的致富工具。

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其实,任何投资品的选择,无外乎推敲四个方面:回报率、升值预期、交易成本和风险。住宅投资也不例外。

1.关于回报率

首先想讨论一下租售比。

租售比:房屋月租金与售价的比例,这个概念是国际上用来衡量某地区楼市运行是否是良好的指标之一,国际标准通常为1:100到1:200,而北京的比值在1:600-1:800之间。

目前得肯定的是,中国的一线城市的租售比是不健康的,在如此夸大的租售比下,很多人想到了租房,由于从解决居住需求本钱的角度看,租房是完胜的。但这样的租售比带来的直接影响就是,居住产品的升值预期远远大于租金回报(稍后解释)。

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回报率的一般计算公式:

举个栗子,一套100平的普通住宅,北京5环,租金8000/月,售价500万,租金回报率:1.92%,回报周期约52年,回报率约为普通定期理财的1/4,是近年中国平均通货膨胀率1/3,以租回报,痴人说梦。

一样,一套100平的普通住宅,北京五环,租金8000/月,去年售价500万,1年后售价600万,价格变动收益回报率(不推敲交易成本的情况下):20%,远高于出租。

上陈述明了一个道理,在拥有购买力的情况下,不买房而租房,虽然省下的钱你可以买理财,投资其他金融产品,但是你损失了几近稳定的20%的投资回报率;

买了房,虽然本钱高,看似居住本钱上升,不划算,但你得到了稳定的高回报,所以从回报率推敲,买房的人赢了。

房地产投资中还有一个非常明显的特点,那就是金融杠杆的作用,对大多数人而言,买房基本都会申请住房贷款,这样一来,实际上房产投资的本钱就可以得到大幅缩减,而后期的收益却是以房产总价为基数的。

如用60万首付买了一套200万的房子,贷款140万,5年后升值到了400万,期间还了20万的贷款,以后进行二手交易,还完贷款后净赚了200万,而本钱却只有80万,年回报率50%。

2. 关于升值预期

影响房价的因素很多,地价、区域规划、政策、供需、产品设计等等都能很直接地影响房价,长时间或短时间,所以准确地分析预测房价走势是个世纪性困难,我们没必要去做一个数据模型去进行大规模计算;

在一个稳定的经济环境中(排除出现大规模经济危机的可能),有一个因素对房价的影响是最直接的且为正向增进作用,不是供需,而是地价。

近5年来的地价涨幅也已远远超过100%,乃至比新居成交价的走势更为可怕。

土地成本的上升直接带动了新居价格的不断上涨,这个正比例关系在稳定房产经济环境中是不变的,所以涨是必须且必须的,说得悲观一些,政府不会控制也控制不住。造成的结果是新居因地价上升而被迫高端化,高端产品越来越多;同时新居的价格爬升必将也会影响周边二手房价格,二手房的均价也被迫拉高,这就是趋势。

因此,讨论住宅的升值预期,在北京,我们都大可不必过量地去衡量供需、衡量产品、衡量区域规划,光是这地价,就足够让你眼红;固然,为了投资,挑出好区域、祛除烂尾盘、找准入手期,会让你赚得更多。

市场上的消费者会应供需关系的变化而激进或犹豫,这个现象不但出现于房地产市场,在任何消费品市场都是如此。

但是真正看清目前土地情势的房产投资者会明白,虽然实际上北京确切已过楼市的“黄金十年“,供需有望在近期到达一个相对平衡的态势,但土地价格只要还是处于波动上涨的趋势,近几年住宅的入手就几近只能涨不能跌,而且土地价格的涨幅比例在理论上就是未来新居的价格涨幅,如2013-2015年的楼面价涨幅为16.7%,按建设周期2-3年后延,2015-2017的新居涨幅(排除政策等的影响)也应当为16.7%。

3.关于交易成本

投资是要斟酌交易难度和交易成本的,尤其是重视升值预期的居住类产品。

整体看,一线城市的居住需求量仍很大,总体交易难度是不大的,尤其是刚需居住群体,在如今一线城市改良型比例逐步提高的情势下,刚需应长时间处于供不应求的状态;固然随着总价与业态级别的逐步提高,交易难度是递增的。

关于本钱,有很多(包括持有进程中的本钱、装修、中介费等),本文集中讨论税费的问题。

在新政策下,二手房的售卖方的税费包括:增值税与个人所得税。

增值税(适用于北上广深)

个人所得税

(转让收入-购买该房屋时实际支付的房价款及交纳的相干税费-实际支付的住房最高10%装修费用、房款利息等)*20%

例:购买一套100平米商品房,总房价及购买税费200万,装修30万,1年后,售出此房,年利息为5万,售价300万,此时的实际回报率为?

增值税:300*5%=15万

净收入:35万,回报率为17.5%

公道预计自己的交易成本及后期的交易难度,以实际回报率决定目前的投资选择才是成熟的投资者应有的态度。

4.关于风险

住宅产品面临两方面风险,产品风险和结构性风险,或说项目本身的风险和楼市风险。

楼市本身有没有风险?一线城市房价有没有泡沫?

毫无疑问,有!

大不大?

大!

会破裂么?

谁也不知道!

所以,在稳定的经济环境下,楼市是向好的,能挑出好项目,住宅投资就是一项风险低、收益高的投资品。

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